Nel contesto delle compravendite immobiliari, la correttezza formale degli atti rappresenta un requisito essenziale per garantire l’effettivo trasferimento del diritto di proprietà.
Tra gli adempimenti richiesti, l’art. 29 comma 1-bis della legge n. 52/1985 prevede altresì la dichiarazione di conformità catastale, qualificandola come condizione di validità dell’atto di compravendita.
Ma cosa accade in caso di omissione ovvero di dichiarazione mendace?
La Corte di Cassazione con la recentissima sentenza n. 27531 del 15 ottobre 2025 è intervenuta a riguardo affermando che la nullità di cui alla norma sopra citata, avendo natura formale e testuale, possa intervenire invalidando la compravendita solo nel caso di mancanza della dichiarazione di conformità catastale o dell’attestazione di un tecnico abilitato.
Mentre, nell’ipotesi di sussistenza della stessa, ma con contenuto non corrispondente alla realtà, secondo la Suprema Corte la nullità dell’atto è da escludere, salvo che la falsità sia manifesta e immediatamente riconoscibile senza necessità di accertamenti tecnici.
In altri termini, l’ordinamento richiede la presenza formale della dichiarazione senza attribuire al notaio o al giudice l’onere di verificarne la corrispondenza sostanziale con lo stato di fatto.
Un ulteriore profilo affrontato dalla Corte riguarda il procedimento di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 c.c. In tale ambito, la conformità catastale oggettiva costituisce condizione dell’azione.
Tuttavia, il giudice può disporre il trasferimento dell’immobile se l’atto contiene la dichiarazione o l’attestazione richiesta, senza dover procedere a un accertamento di merito sulla reale corrispondenza tra Catasto e situazione materiale.
La pronuncia citata rafforza, pertanto, la stabilità degli effetti giuridici degli atti di trasferimento, attribuendo prevalenza alla regolarità formale rispetto a difformità tecniche non immediatamente percepibili.
In tal modo, si evita che irregolarità catastali – spesso di natura tecnica e rilevabili solo mediante perizia – possano compromettere l’efficacia del contratto, garantendo continuità e affidabilità alle operazioni negoziali.
In sintesi si può affermare che:
- la mancanza della dichiarazione di conformità catastale determina la nullità dell’atto.
- La dichiarazione non veritiera non incide sulla validità del contratto, pur potendo comportare conseguenze civili o penali per chi l’abbia resa.
- La mera irregolarità catastale non impedisce la vendita né invalida il trasferimento.
L’interpretazione fornita dalla Corte evidenzia un equilibrio tra la tutela formale e l’esigenza di solidità dei rapporti giuridici.
Da un lato, si conferma l’importanza della conformità documentale a presidio della sicurezza patrimoniale; dall’altro, si evita di sovraccaricare il ruolo del notaio e del giudice con compiti di verifica tecnica che eccedono la funzione dell’atto.
Questa impostazione privilegia, pertanto, la funzionalità del contratto, riconoscendo che l’affidabilità del mercato immobiliare non possa dipendere da contestazioni tecniche non immediatamente rilevabili.