Il panorama degli affitti brevi in Italia continua a essere al centro di dibattiti e interventi normativi, per l’esigenza sempre più marcata di trovare un equilibrio tra le necessità di controllo, sicurezza e gestione pratica delle locazioni temporanee.
Negli ultimi mesi, la discussione si è arricchita di nuovi sviluppi, tra cui l’entrata in vigore della circolare del Ministero dell’Interno del 18 novembre 2024 e una sentenza significativa del Tribunale di Torino sul fronte condominiale.
Le locazioni brevi costituiscono una modalità di affitto temporaneo che negli ultimi anni ha conosciuto una rapida diffusione, grazie soprattutto a piattaforme digitali come Airbnb.
Questa crescente popolarità, se da un lato offre opportunità economiche ai proprietari, dall’altro ha sollevato una serie di problematiche, in particolare in ambito condominiale, dove la convivenza con gli altri residenti può risultare complessa. Ciò rende cruciale una regolamentazione che bilanci i diritti dei proprietari con le esigenze della collettività.
Il nodo condominiale: affitti brevi e convivenza difficile
Gli affitti brevi in ambito condominiale pongono numerose criticità che riguardano, come già accennato, la sicurezza, la tranquillità e la gestione delle spese comuni.
Gli episodi di disturbo causati dagli ospiti temporanei, spesso riportati dai media, hanno alimentato le preoccupazioni dei residenti.
Di particolare interesse, in questo ambito, è la recentissima sentenza del Tribunale di Torino (Sezione VIII, n. 1161 del 10 marzo 2025), che ha accolto il ricorso di un condominio presentato contro la destinazione di un appartamento dello stabile ad affitti brevi.
Brevemente, detta pronuncia di merito si è basata su due principi chiave:
- Il richiamo alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, che riconosce la validità delle norme regolamentari condominiali idonee a limitare l’uso degli appartamenti per scopi alberghieri o similari.
- La tutela del carattere “signorile” dell’edificio, considerato un bene comune meritevole di protezione.
Gli elementi probatori presentati in giudizio includevano testimonianze sul via vai continuo di ospiti, l’uso intensivo dell’ascensore e altre attività ritenute disturbanti per il contesto condominiale.
Questa pronuncia segna un ritorno a posizioni più restrittive, già emerse in passato per strutture come i Bed & Breakfast.
Il principio dell’uso delle parti comuni
Uno degli aspetti centrali nelle controversie legate agli affitti brevi è l’utilizzo delle parti comuni del condominio.
L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ogni condomino può usufruire delle parti comuni, a patto di non alterarne la destinazione e di non impedirne pari uso agli altri.
Questo principio appare particolarmente rilevante nel caso delle Key Box, cassette utilizzate per la consegna delle chiavi agli ospiti (oggi non più utilizzabili con il fine del self check-in).
Da una parte, si potrebbe sostenere che le stesse occupino uno spazio minimo e, di fatto, non impediscano agli altri condomini di usare le aree comuni. Tuttavia, il condominio potrebbe contestare la loro presenza, sollevando questioni legate sia all’impatto estetico sia al potenziale disagio generato dall’installazione.
In alcuni casi, questi dissidi possono sfociare in contenziosi giudiziari.
A Torino, per esempio, si sono già verificati episodi che offrono spunti di riflessione su situazioni analoghe.
In un caso recente, il condominio contestava al proprietario di un Bed & Breakfast situato al piano terra l’installazione di un condizionatore collegato alla sua cantina, sostenendo che rappresentasse una modifica invasiva.
Il giudice, tuttavia, si pronunciava a favore del proprietario, riconoscendo la legittimità dell’intervento, in quanto non pregiudicava i diritti degli altri condomini né alterava la destinazione d’uso delle parti comuni.
Questa decisione suggerisce che la giurisprudenza tende a favorire soluzioni che rispettino il principio di non impedire l’uso comune degli spazi, senza però trascurare il contesto specifico del caso concreto preso in considerazione.
Ciò potrebbe valere anche per le Key Box ovvero per le targhette da esporre sulla pubblica via riportanti il codice identificativo nazionale (ormai obbligatorio dal 1° gennaio 2025 per tutte le locazioni brevi e turistiche) a condizione che la loro installazione non comporti una violazione evidente delle regole condominiali.
Il decoro architettonico: un punto di conflitto
Un altro aspetto spesso sottovalutato, ma cruciale, è il rispetto del decoro architettonico dell’edificio.
Per esempio, sempre con riferimento alle Key Box, pur trattandosi di strumenti funzionali, queste possono avere un impatto estetico negativo, soprattutto se posizionate in aree visibili dello stabile.
Questo tema è particolarmente sentito in condomini caratterizzati da un’elevata cura estetica o da un’architettura di pregio, dove qualsiasi aggiunta che possa compromettere l’armonia dell’edificio tende a essere mal tollerata dai residenti.
Le ulteriori principali problematiche condominiali, riguardano:
- la sicurezza: la presenza frequente di ospiti sconosciuti può generare timori relativi agli accessi non controllati e, in alcuni casi, al rischio di furti o altre attività illecite;
- la tranquillità: gli ospiti temporanei, non essendo residenti stabili, possono adottare comportamenti meno rispettosi verso le regole del condominio, causando rumori o altri disagi;
- le spese condominiali: l’intenso utilizzo delle parti comuni, come ascensori e scale, può determinare un aumento delle spese di manutenzione e pulizia, oltre a un deterioramento accelerato degli spazi comuni.
Gli strumenti a disposizione del condominio
Dal punto di vista normativo, le possibilità di intervento del condominio sono limitate dalla tutela costituzionale della proprietà privata (art. 42 Cost.) e della libertà di iniziativa economica (art. 41 Cost.).
Tuttavia, alcune soluzioni sono possibili:
- Regolamento condominiale contrattuale: solo un regolamento di natura contrattuale, accettato da tutti i condomini negli atti di acquisto, può prevedere limitazioni all’uso degli immobili per affitti brevi.
- Delibere assembleari: non possono impedire o limitare l’attività di affitto breve, ma possono intervenire sulla ripartizione delle spese comuni, in conformità alla normativa vigente.
Con la diffusione di piattaforme come Airbnb, sempre più condomini scelgono di aggiornare i propri regolamenti per gestire meglio questa realtà e influenzando anche il valore di mercato degli appartamenti.
Per concludere, mentre la normativa pubblicistica si evolve per garantire maggiore sicurezza e controllo nel settore delle locazioni brevi e turistiche, le questioni di natura condominiale restano un terreno complesso.
La sentenza del Tribunale di Torino citata, sottolinea l’importanza dei regolamenti contrattuali nel tutelare il contesto condominiale, ma evidenzia anche i limiti delle soluzioni attualmente disponibili.
Il futuro degli affitti brevi dipenderà da un bilanciamento tra esigenze pubbliche di controllo e diritti privati di proprietà, con una sempre maggiore attenzione alla convivenza pacifica all’interno dei condomini.